土壤污染状况调查怎么做？2026 建设用地全流程（含费用与标准）
《中华人民共和国土壤污染防治法》（2019 年 1 月 1 日起施行）第 59 条规定：建设用地用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，必须开展土壤污染状况调查。东莞大量旧工业区「工改居」「工改商」项目，第一步就是土壤调查。本文从 HJ 25.1-2019 技术导则出发，给你一套 3 阶段调查的全流程实操指南。
1. 法律依据：什么情况下必须做土壤调查
根据《土壤污染防治法》及相关配套文件，以下 3 类情形必须开展土壤污染状况调查：
| 情形 | 法律依据 | 具体要求 |
|---|---|---|
| 用途变更为敏感用地 | 《土壤污染防治法》第 59 条 | 建设用地用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，变更前应进行调查 |
| 重点行业企业关停搬迁 | 《土壤污染防治法》第 67 条 | 土壤污染防治重点监管企业拆除设施、转让或出让土地使用权前应进行调查 |
| 土地使用权收回/出让 | 各地实施细则 | 政府收回重点行业企业原址土地使用权、或通过出让方式重新供地前应进行调查 |
全国土壤污染状况详查（2014-2017 年）的成果显示，珠三角地区是土壤污染问题相对突出的区域之一。东莞市在《东莞市土壤污染防治行动计划工作方案》中，将电镀、化工、印染、危险废物利用处置等列为重点行业，这些行业的地块在进行用途变更时，土壤调查是前置条件。
2. 3 阶段调查体系（HJ 25 系列标准）
我国的土壤污染状况调查采用 分阶段调查 的工作程序，由以下技术标准体系支撑：
| 标准编号 | 名称 | 用途 |
|---|---|---|
| HJ 25.1-2019 | 建设用地土壤污染状况调查技术导则 | 总体工作程序和方法 |
| HJ 25.2-2019 | 建设用地土壤污染风险管控和修复监测技术导则 | 采样布点、样品采集和分析方法 |
| HJ 25.3-2019 | 建设用地土壤污染风险评估技术导则 | 风险评估模型和计算 |
| HJ 25.4-2019 | 建设用地土壤修复技术方案编制导则 | 修复方案编制 |
| GB 36600-2018 | 土壤环境质量 建设用地土壤污染风险管控标准 | 筛选值和管控值 |
3 个阶段遵循「从面到点、逐步聚焦」的原则：前一阶段调查结果表明存在污染风险，才进入下一阶段。大多数地块仅需要完成第一阶段和第二阶段的前半部分（初步采样），即可满足行政审批要求。
3. 第一阶段：污染识别
第一阶段是 非采样阶段，核心工作包括 3 项内容：
资料收集
收集地块的历史使用信息，包括：
- 地块的原始地貌和历史影像（卫星图、航拍图）
- 土地使用权人变更记录
- 工业生产历史（何时建厂、生产什么产品、使用哪些原辅材料）
- 工艺流程和产排污环节
- 化学品储存和使用记录
- 地下储罐、管网等隐蔽设施资料
- 环境事故和投诉记录
现场踏勘
调查人员实地查看地块现状，重点关注：是否有明显的污染痕迹（异味、变色、植被异常）、是否有废弃的化学品容器或储罐、是否存在固体废物堆放、车间地面是否有防渗层等。踏勘时需拍照留证，形成现场踏勘记录。
人员访谈
访谈地块历史使用者、周边居民、环保管理人员等，获取文字资料无法体现的信息。访谈对象不少于 3 人，访谈记录需经被访者签字确认。
4. 第二阶段：初步采样+详细采样
如果第一阶段发现存在潜在污染源，进入第二阶段——采样分析。
初步采样（第二阶段前半段）
在疑似污染区域布设采样点，采集土壤和地下水样品。布点原则按照 HJ 25.1-2019 和 HJ 25.2-2019 执行：
- 土壤采样： 采用专业钻机（直推式钻机或螺旋钻机）进行钻孔取样。采样深度根据历史生产活动和污染物性质确定，一般 0-6 米，每 0.5-1 米取一个样品。每个地块的土壤采样点一般 3-8 个。
- 地下水采样： 设置地下水监测井，采集地下水样品。监测井数量一般 2-4 口。
- 检测项目： 按照 GB 36600-2018 表 1 的必测 45 项（重金属 7 项 + 挥发性有机物 27 项 + 半挥发性有机物 11 项）执行。如地块涉及特定行业，需增测特征污染物（如电镀地块增加六价铬、氰化物；化工地块增加特征有机污染物）。
详细采样（第二阶段后半段）
如果初步采样结果有部分指标超过 GB 36600-2018 的第一类或第二类筛选值，需要加密布点进行详细采样，进一步圈定污染范围和深度。详细采样的布点密度通常是初步采样的 2-3 倍。
5. 第三阶段：风险评估与修复
如果第二阶段详细采样结果确认污染物浓度超过风险管控值，就需要进入第三阶段——风险评估。风险评估按照 HJ 25.3-2019 的要求，建立污染物的暴露评估模型，计算在特定用地方式下的人体健康风险。风险不可接受的，需要制定修复方案并实施。
土壤修复费用较高，常用技术包括：
- 异位修复： 将污染土壤挖出后运至场外处置（固化/稳定化、水泥窑协同处置等），费用约 ¥500-1,500/立方米
- 原位修复： 在污染原位置处理（化学氧化、热脱附、气相抽提等），费用约 ¥300-800/立方米
- 风险管控： 铺设覆盖层+长期监测，费用相对较低但需要长期维护
6. GB 36600-2018 建设用地筛选值速查
GB 36600-2018 将建设用地分为两类：
- 第一类用地： 居住用地（R）、中小学用地（A33）、社会福利设施用地（A6）、公园绿地中的社区公园或儿童公园（G1）等——敏感度最高，限值最严
- 第二类用地： 工业用地（M）、商业服务业设施用地（B）、物流仓储用地（W）、道路与交通设施用地（S）等
以下为最常检出的几个指标的筛选值对比：
| 检测项目 | 第一类用地筛选值 (mg/kg) | 第二类用地筛选值 (mg/kg) |
|---|---|---|
| 砷 | 20 | 60 |
| 镉 | 20 | 65 |
| 铬（六价） | 3.0 | 5.7 |
| 铜 | 2,000 | 18,000 |
| 铅 | 400 | 800 |
| 镍 | 150 | 900 |
| 汞 | 8 | 38 |
| 苯 | 1 | 4 |
| 䓛 | 490 | 1,290 |
| 石油烃（C10-C40） | 826 | 4,500 |
说明：以上为 GB 36600-2018 表 1 和表 2 的部分数据。实际调查中，必测项目为表 1 的 45 项（基本项目）。如地块涉及特定行业，须根据 HJ 25.1-2019 附录 A 增测特征污染物。
7. 2026 费用估算
| 阶段 | 工作内容 | 费用范围 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 第一阶段 | 资料收集+踏勘+访谈+报告编制 | ¥15,000-25,000 | 小型地块（10 亩以下）；不涉及采样 |
| 第二阶段·初步采样 | 钻机进场+土壤采样 3-6 个点+地下水 2 口+CMA 检测 45 项+报告 | ¥35,000-60,000 | 中型地块（10-50 亩）；含 45 项必测 |
| 第二阶段·详细采样 | 加密布点+增加检测项目+修复建议 | 加收 ¥20,000-50,000 | 仅在初步采样超标时需要 |
| 第三阶段 | 风险评估+修复方案 | ¥50,000-150,000 | 仅 20% 左右的地块需要 |
| 小型地块全套 （第一+第二阶段 初步） | 15 亩以下，无重大污染嫌疑 | ¥45,000-65,000 | 东莞最常见的情形 |
| 中型地块全套 （第一+第二阶段 初步） | 15-50 亩，历史为工业用地 | ¥60,000-100,000 | 含钻机+运输+CMA 全套 |
说明：以上为珠三角 CMA 检测机构市场参考价，含报告编制和专家评审。如果地块面积大、历史上涉及重点行业（电镀、化工、印染等）或污染物种类多，费用会相应上浮。钻机进场费（约 ¥5,000-10,000/次）是独立于检测费的大头开支，多个地块合并采样可以分摊。
8. 东莞重点行业企业注意事项
- 电镀企业地块： 必测项目增加六价铬、总铬、氰化物、镍等重金属。东莞长安、虎门等镇的大量电镀厂旧改地块，土壤中六价铬超标是常见问题
- 化工/涂料企业地块： 必须做 VOCs 和 SVOCs 全谱分析，不能只做 45 项基本项目
- 印染企业地块： 关注苯胺类、重金属和有机溶剂污染
- 危废处置企业地块： 关注重金属、持久性有机污染物和地下水污染，地下水样品可能需检测有机氯农药等
- 加油站/储油库地块： 石油烃（C10-C40）、苯系物（BTEX）为必测项目
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Q: 土壤调查从开始到出报告要多久？
第一阶段约 10-15 个工作日（主要是资料收集和踏勘）。第二阶段初步采样从钻机进场到出具 CMA 报告约 15-25 个工作日（视天气和实验室排期）。第一+第二阶段合计 30-45 个工作日（约 1.5-2 个月）。专家评审约 15-30 个工作日。整体流程建议预留 3-4 个月。
Q: 土壤调查结果超标了是不是就不能开发了？
不一定。超标分两种情况：① 超过筛选值但未超过管控值——需要进行详细采样和风险评估，如果风险评估确认风险可控，仍可开发；② 超过管控值——需要制定修复方案并实施，修复达标后才可以开发。无论哪种情况，都需要将调查和修复方案报生态环境局备案。
Q: 不做土壤调查直接开发会有什么后果？
按《土壤污染防治法》第 94 条：未按规定进行土壤污染状况调查的，由生态环境主管部门责令改正，处 ¥10 万元以上 50 万元以下 罚款；情节严重的，处 ¥50 万元以上 100 万元以下罚款。同时，规划许可和施工许可可能被叫停，已经建设的部分可能被要求拆除。
Q: 农用地转建设用地也要做土壤调查吗？
是的。《土壤污染防治法》第 51 条要求：农用地用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，应当开展土壤污染状况调查。不过农用地的调查通常比工业用地简单——没有历史工业污染源的农用地，第一阶段的资料收集和踏勘就能结案的概率较高。
Q: 土壤调查的数据有效期是多久？
土壤污染状况调查报告没有明确的「有效期」规定，但要求调查结论必须能反映地块当前的真实状况。如果调查完成后超过 2 年未开发、或者期间地块内发生了可能造成污染的事件（如非法倾倒、化学品泄漏等），建议在开发前进行补充调查或复核。
本文由 华清检测 编辑部联合 Zirflow 臻孚科技 出品。法律依据：《中华人民共和国土壤污染防治法》（2019 年 1 月 1 日施行）。技术标准：HJ 25.1-2019《建设用地土壤污染状况调查技术导则》、HJ 25.2-2019、HJ 25.3-2019、GB 36600-2018《土壤环境质量 建设用地土壤污染风险管控标准（试行）》。土壤污染状况详查数据来源于原环境保护部 2014 年发布的《全国土壤污染状况调查公报》。评审周期和费用数据为珠三角市场参考，实际以各地生态环境局要求为准。